セットアップオフィスとは、貸主側で内装・会議室・什器などがあらかじめ整えられた賃貸オフィスのことです。

通常の賃貸オフィスでは、入居企業が内装工事や家具の手配を行う必要があります。一方、セットアップオフィスでは、入居時点である程度オフィス環境が整っているため、初期費用や移転準備の手間を抑えやすいのが特徴です。

ただし、通常オフィスより月額賃料が高めに設定される場合や、レイアウト変更の自由度が限られる場合もあります。

この記事では、セットアップオフィスの意味、通常オフィス・居抜きオフィスとの違い、費用感、メリット・デメリット、選び方まで分かりやすく解説します。

セットアップオフィスとは？

セットアップオフィスとは、貸主（オーナー）が会議室・受付・執務スペース・家具・什器などの内装や設備をあらかじめ整えた状態で貸し出す賃貸オフィスです。

通常の賃貸オフィスやスケルトン物件では、契約後に入居企業がレイアウト設計、内装工事、家具の購入、通信環境の整備などを進める必要があります。一方、セットアップオフィスでは、入居時点で基本的なオフィス環境が整っているため、移転準備の手間を抑えながら、短期間で業務を開始しやすい点が特徴です。

また、レンタルオフィスやシェアオフィスのように他社と共用するオフィス形態とは異なり、基本的には自社専用のオフィス空間として利用できます。

セットアップオフィスが注目されている背景

セットアップオフィスへの入居は、ここ数年で増加傾向にあります。

当社が仲介した2025年のオフィス移転事例においても、全体の37％はセットアップオフィスへの移転事例でした。2024年は22％にとどまっていたことと比較すると、セットアップオフィスを選ぶ企業が増えていることが分かります。

また、2026年1月には、当社のセットアップオフィス検索サイト「RAKNA（ラクナ）」に登録されているセットアップオフィス導入ビル数が1,000棟を突破しました。

背景には、移転時の初期費用を抑えたい、内装工事に時間をかけずに入居したい、採用や来客時の印象を高めたいといった企業側のニーズがあります。特に、スタートアップや成長企業、短期間で拠点を整えたい企業にとって、セットアップオフィスは検討されやすい選択肢になっています。

セットアップオフィスに含まれる主な設備

セットアップオフィスに含まれる設備は物件によって異なりますが、一般的には執務スペース、会議室、受付・エントランス、家具・什器などが整備されています。物件によっては、インターネット環境や一部の通信設備があらかじめ整えられている場合もあります。

近年では、WEB会議ブース、フォンブース、対面型のファミレスブース、ラウンジスペースなど、働き方に合わせた設備を備えられ物件も増えています。

設備や間取りは物件ごとに異なるため、内見時には家具の有無、会議室数、通信環境、原状回復範囲を確認する必要があります。

セットアップオフィスと通常オフィス・居抜きオフィスの違い

セットアップオフィスは、通常オフィスや居抜きオフィスと混同されることがありますが、内装の状態や入居までの流れに違いがあります。

通常オフィスは、入居企業が内装を一から作るオフィスです。レイアウトやデザインの自由度が高い一方で、内装工事費や家具購入費がかかり、入居までに時間が必要です。近年は、工事費用の高騰や施工人材の不足により、工期が長期化しやすい点も課題になっています。

居抜きオフィスは、前入居者が使っていた内装や設備を引き継ぐオフィスです。条件が合えばコストを抑えやすい一方で、内装の状態や設備の使いやすさは物件ごとに大きく異なります。

一方、セットアップオフィスは、貸主側が多くの企業にとって使いやすいように内装や設備を整えた状態で貸し出すオフィスです。通常オフィスより移転準備を短縮しやすく、居抜きオフィスよりも一定の品質が保たれやすい点が特徴です。

	通常オフィス	居抜きオフィス	セットアップオフィス
内装工事	入居企業が自社で工事	前入居企業の内装を活用	貸主側で整備
家具	自社で用意	残置物があれば利用可能	ついている物件もある
初期費用	高くなりやすい	抑えやすい	抑えやすい
入居までにかかる時間	遅め（数ヶ月～半年以上）	早め～遅め（1ヶ月～半年以上）	早め（契約締結後、1週間～1ヶ月）
内装の状態	自由に作れる	物件ごとに差がある	一定品質で整っている

レンタルオフィスとの違いを詳しく知りたい方は、下記の記事をご確認ください。

セットアップオフィスの費用感

セットアップオフィスは、通常オフィスに比べて初期費用を抑えやすい一方で、月額賃料は高めに設定されていることが多いです。1坪あたり数千円～1万円強がのっかってるイメージです。

ただしこれは、貸主側があらかじめ内装工事や会議室の設置、家具・什器の整備などを行っており、その分の価値が賃料に含まれているためです。

通常オフィスでは、契約後に入居企業が内装工事費、家具・什器の購入費、通信工事費などを別途負担する必要があります。まとまった初期費用が発生するだけでなく、レイアウト設計や工事期間も必要になります。

一方、セットアップオフィスでは、こうした準備が済んでいるため、入居時の大きな初期投資を抑えながら、短期間でオフィス環境を整えやすい点が特徴です。

そのため、セットアップオフィスを検討する際は、月額賃料だけで判断するのではなく、内装工事費・家具購入費・入居までの期間・移転準備の手間まで含めたトータルコストで比較することが重要です。

セットアップオフィスのメリット

セットアップオフィスには、初期費用を抑えやすいこと、短期間で入居しやすいこと、内装工事や家具手配の手間を減らせることなど、通常オフィスにはないメリットがあります。

ここでは、オフィス移転時に特に比較されやすい 費用・入居スピード・移転準備の手間・採用面・資産管理 の5つの観点から、セットアップオフィスのメリットを解説します。

初期費用の負担を抑えやすい

セットアップオフィスは、通常オフィスと比べて、移転時の初期費用を抑えやすい点が大きなメリットです。

通常オフィスでは、敷金・保証金に加えて、内装工事費、家具・什器の購入費、通信工事費などが発生します。特に内装工事費は負担が大きく、例えば、50坪のオフィスで1坪あたり50万～100万円の内装工事を行う場合、工事費だけで5,000万かかる計算になります。

一方、セットアップオフィスでは、会議室や執務スペース、受付、家具などがあらかじめ整えられているため、入居時に大きな内装投資を行わずに済みます。

また、敷金が通常オフィスより低めに設定されている物件も多く、物件によっては敷金ゼロで募集されているケースもあります。

月額賃料だけを見ると通常オフィスより高く見える場合もありますが、本来は初期費用として一括でかかる内装・家具・設備費用を、賃料に含めて利用できる点がセットアップオフィスの特徴です。

短期間で入居しやすい

セットアップオフィスは、通常オフィスと比べて、入居までの期間を短縮しやすい点もメリットです。

通常オフィスでは、レイアウト設計や内装工事、家具の選定、通信環境の整備などを契約後に進める必要があります。内装の打ち合わせから工事完了までに3ヶ月〜半年以上かかることもあり、移転スケジュールが長期化しやすい点が課題です。

一方、セットアップオフィスは、内装や会議室、家具などが整った状態で募集されているため、入居企業側で必要な作業を抑えやすくなります。

物件によっては、契約締結後1週間程度で入居できる場合もあり、急ぎの移転や支店開設、プロジェクト拠点の立ち上げにも向いています。

内装工事や家具手配の手間を減らせる

オフィス移転では、内装会社との打ち合わせ、レイアウト調整、家具選定、工事スケジュールの管理など、多くの作業が発生します。

通常業務と並行して移転準備を進める場合、担当者にかかる負担は小さくありません。特に、受付・会議室・執務スペースを一から設計する場合、社内調整にも時間がかかります。

セットアップオフィスでは、あらかじめ基本的な間取りや設備が整えられているため、こうした検討や手配にかかる時間を減らしやすい点がメリットです。

近年では、レンタルオフィスからセットアップオフィスへ移転する企業も増えています。レンタルオフィスの利便性やグレード感を保ちながら、自社専用の執務空間や会議室を持ちたい企業にとって、セットアップオフィスは次の移転先として検討しやすい選択肢です。

採用や来客時の印象を高めやすい

セットアップオフィスは、近年の働き方や企業の採用ニーズに合わせて、デザイン性の高い内装や使いやすいレイアウトが取り入れられている物件が多くあります。

従来の受付・執務スペース・会議室に加えて、WEB会議用の個室ブース、フォンブース、対面式のファミレスブース、ラウンジスペースなどを備えた物件も増えています。働き方に合わせたスペースが整っていることで、従業員が働きやすい環境を作りやすくなります。

また、見栄えの良いオフィスは、採用面接や来客時の印象向上にもつながります。採用活動を強化している企業や、企業イメージを高めたい企業にとって、内装に大きな時間や費用をかけずに質の高いオフィスへ入居できる点は大きな魅力です。

資産を持たずにオフィス環境を整えやすい

セットアップオフィスは、自社で大きな内装資産を持たずに、整ったオフィス環境を利用しやすい点もメリットです。

通常オフィスで内装工事を行う場合、造作した壁やドア、購入したデスク、チェア、収納棚などを資産として管理する必要が出てくる場合があります。また、次の移転時には、それらの処分や原状回復についても考える必要があります。

一方、セットアップオフィスでは、貸主側が整えた内装や家具を利用する形になるため、自社で大きな初期投資を行わずに、必要なオフィス環境を整えやすくなります。

内装工事費や家具費用が月額賃料に含まれる形になることで、初期投資を抑えながら、質の高いオフィスを利用できる点がセットアップオフィスの魅力です。

会計処理や減価償却、キャッシュフローの詳しい考え方は、下記の記事からご確認ください。

セットアップオフィスのデメリット・注意点

セットアップオフィスは、初期費用や移転準備の負担を抑えやすい便利なオフィス形態です。一方で、通常オフィスと比べて賃料が高めに設定されている場合や、内装・レイアウトの自由度が限られる場合もあります。

ここでは、セットアップオフィスを検討する前に確認しておきたい主な注意点を紹介します。

通常オフィスより賃料が高く設定されている

セットアップオフィスは、貸主側で内装工事や会議室の設置、家具・什器の整備などを行った状態で貸し出されるため、通常オフィスより月額賃料が高く設定されています。

ただし、これは本来であれば入居企業が初期費用として負担する内装工事費や家具購入費などが、賃料に含まれているためです。

そのため、セットアップオフィスを検討する際は、月額賃料だけで判断するのではなく、初期費用・入居までの期間・移転準備の手間まで含めたトータルコストで比較することが大切です。

内装やレイアウトの自由度が限られる

セットアップオフィスは、すでに内装やレイアウトが整えられているため、一から自由にオフィスを作り込みたい企業には合わない場合があります。

たとえば、会議室の位置を大きく変えたい、執務スペースの席数を大幅に増やしたい、特殊な設備を導入したいといった場合には、通常オフィスの方が適しているケースもあります。

内見時には、現在のレイアウトが自社の働き方に合っているか、入居後にどこまで変更できるかを確認しておくと安心です。

100坪以上の大型区画は通常オフィスより選択肢が限られる

セットアップオフィスは、通常オフィスと比べると物件数が限られます。特に100坪以上の大型区画は、近年少しずつ増えているものの、通常オフィスと比べるとまだ選択肢は多くありません。

当社が取り扱うセットアップオフィスの傾向としても、中心となる面積帯は20坪〜50坪、次いで50坪〜100坪であり、100坪以上の大型区画は相対的に少ない傾向があります。

ただし、最近では100坪以上のセットアップオフィスも増えてきているため、大型区画を検討している場合でも、早めに情報収集を始めることで条件に合う物件を見つけやすくなります。

長期入居すると割高になる可能性がある

セットアップオフィスは、初期費用や移転準備の負担を抑えやすい一方で、利用期間によっては通常オフィスとのトータルコスト比較が重要になります。

セットアップオフィスの月額賃料には、貸主側が整備した内装や家具、会議室などの価値が含まれています。そのため、短中期での入居や、初期費用を抑えてスピーディーに移転したい企業にとっては検討しやすい選択肢です。

一方で、5年を超えるような長期入居を前提とする場合は、通常オフィスを借りて自社で内装工事を行った方が、結果的にトータルコストを抑えることが出来る場合もあります。

ただし、単純な賃料や工事費だけで判断するのではなく、移転準備にかかる時間、内装工事の手間、退去時の負担、採用や来客時の印象向上なども含めて比較することが大切です。

原状回復の範囲は物件ごとに異なる

セットアップオフィスは、通常オフィスより原状回復の負担を抑えられる場合がありますが、すべての物件で原状回復が不要になるわけではありません。

退去時にどこまで戻す必要があるのか、家具や内装の破損時にどのような費用負担が発生するのかは、物件や契約条件によって異なります。

「セットアップオフィス＝原状回復不要」と考えず、契約前に原状回復の範囲や費用負担について確認しておきましょう。

セットアップオフィスが向いている企業・向いていない企業

セットアップオフィスは、移転準備に時間をかけたくない企業や、初期費用を抑えながら見栄えの良いオフィスに入居したい企業に向いています。

特に、ベンチャー企業や成長企業、採用活動を強化している企業、支店やプロジェクト拠点を早く開設したい企業にとっては、検討しやすいオフィス形態です。

一方で、内装を一から自由に作り込みたい企業や、長期入居を前提に月額賃料をできるだけ抑えたい企業には、通常オフィスの方が合う場合もあります。

セットアップオフィスを選ぶときの確認ポイント

セットアップオフィスを選ぶ際は、内装の見た目だけでなく、自社の働き方に合っているかを確認することが大切です。

特に、席数、会議室数、WEB会議ブースの有無、家具の品質、通信環境、契約期間、原状回復範囲は内見時に確認しておきましょう。

現在の人数だけでなく、今後の増員や働き方の変化にも対応できるかを見ておくと、入居後のミスマッチを防ぎやすくなります。

フルセットアップ・ハーフセットアップとの違い

セットアップオフィスには、家具や什器までがすべて整ったフルセットアップ型と、内装は整っており一部の家具は入居企業側で用意するハーフセットアップ型があります。

フルセットアップオフィスは、入居後すぐに業務を始めやすい点が魅力です。一方、ハーフセットアップオフィスは、内装工事の手間を抑えつつ、家具やレイアウトの自由度を持ちやすい点が特徴です。

どちらが合うかは、初期費用、入居スピード、レイアウトの自由度、家具を自社で選びたいかどうかによって変わります。

• フルセットアップオフィス‥内装工事が施されており、什器（デスク・チェアなど）がすべて設置されているオフィス
• ハーフセットアップオフィス‥内装工事が施されており、什器（デスク・チェアなど）は自分たちで用意する^*1 オフィス

^*1 「会議室のみ什器あり」など一部什器が設置されている場合もあります

セットアップオフィスの入居事例

セットアップオフィス検索サイト「RAKNA」を運営する株式会社スリースターは、セットアップオフィスをはじめ多くの賃貸オフィス仲介実績がございます。今回はその中からセットアップオフィスにご移転された企業様の例をご紹介します。

セットアップオフィスに関するよくあるご質問

「セットアップオフィス」の原状回復範囲を教えてください。

原則として「オーナーが設置した内装」の解体は不要ですが、「入居後に追加・変更した箇所」については原状回復義務が生じます。

具体的には、以下の3点を確認しておくことが重要です。

• 原状回復が不要なもの： オーナーがあらかじめ設置していた間仕切り、会議室、照明、床材、備え付け家具などは、そのまま返却して退去できます。
• 原状回復が必要なもの： 入居後に自社で追加したロゴサイン、配線、独自のパーテーション、持ち込み家具などは撤去・復旧が必要です。また、故意・過失による汚損や破損も修繕対象となります。
• クリーニング費用： 解体工事が不要な場合でも、契約により退去時の「室内クリーニング代」が別途発生するケースが一般的です。

セットアップオフィスは一般的なオフィスに比べ退去費用を大幅に抑えられますが、「どこまでがオーナーの所有物か」を契約時にリストで確認しておくと安心です。

「セットアップオフィス」にはオフィス家具（什器）は付いていますか？

物件によりますが、最近は「家具付き」の物件が増えています。

大きく分けて以下の2パターンがあるため、検討時に確認が必要です。

• フルセットアップオフィス： デスク、チェア、キャビネット、ロッカー、会議室セットなどがすべて備え付けられています。入居当日から業務を開始でき、初期コストを最小限に抑えられるのがメリットです。
• ハーフセットアップ： 内装（壁・床・会議室の造作）は完成していますが、デスクなどの家具は自社で用意するタイプです。自社のこだわりや業務スタイルに合わせて家具を選びたい企業に向いています。

最近では、執務室の家具は自社で選び、会議室やラウンジの家具だけが備え付けられている「一部家具付き」の物件も増えています。どの範囲まで含まれているか、内覧時にチェックしましょう。

「セットアップオフィス」のオフィス家具をそのまま譲渡してもらうことは可能ですか？

通常、オフィス家具（什器）の譲渡は基本的に行いません。オフィス家具（什器）は貸主の所有物としてオフィスに設置されており、テナントに譲渡されることは原則としてありません。

居抜きやレンタルオフィスと比べて「セットアップオフィス」はお得ですか？

居抜きオフィスの場合、前テナントが使っていた中古のオフィス家具（什器）を利用することになるため、賃料に上乗せされる料金はありませんが、メンテナンス費用が発生する場合があります。レンタルオフィスの場合、自社には必要ないサービスが料金に含まれることで費用が高くなる可能性があります。お客様のニーズや条件によって、どの借り方がお得かは変わりますので、お問い合わせください。

「セットアップオフィス」のレイアウトの変更は可能ですか？

はい、レイアウトの変更は可能ですが、退去時にはオフィスを元の状態に戻す（原状回復）必要があります。
オーナー様によって範囲が異なる場合もありますので、詳しくはご相談ください。

東京でセットアップオフィスを探すならRAKNA

東京・都心部でセットアップオフィスを探している方は、セットアップオフィス検索サイト「RAKNA」で最新の募集物件をご確認ください。

セットアップオフィス検索サイト「RAKNA」では、エリア・広さ・特徴タグなどから自社にマッチしたセットアップオフィスを探すことができます。家具付き、会議室付き、WEB会議ブース付きなど、働き方に合わせた条件で物件を比較できます。

セットアップオフィスは募集終了が早い物件も多いため、希望条件に合う物件を見つけたら、早めに内見や問い合わせを進めることをおすすめします。